最近では、不動産一括査定サイトなどを通じて複数社に査定依頼を行い、一番高い査定価格の会社へ依頼する傾向にあるようです。
ここで注意していただきたいことは
「査定価格＝実際に売れる金額ではない」
ということです。どのような仕組みかを記載します。

やってはいけない5つのこと
◎高い査定価格だけを鵜呑みにする
◎依頼する業者を査定金額だけで決める
◎業者と駆け引きして情報を小出しにする。
◎販売方法を確認せずに売却を依頼してしまう。
◎売れるタイミングを逃す

この5つの注意点を踏まえて、アセットプラスがお伝えしたいのはこちらです。
少し長くなりますが、知らないと損をするかもしれませんからぜひ最後まで読んでくださいね。

高く売る為にやっておくべきこと５つ
①相場や不動産の基礎知識について理解する
②物件をなるべく綺麗にする
③適切な価格設定
④信頼のおける不動産会社の選定
⑤決断する

①相場や不動産の基礎知識を理解する
相場を理解することで、不動産会社の査定内容に対する理解が深まり具体的なお打ち合わせが可能となります。また、不動産会社との打ち合わせの際に価格に対する「根拠」について質問することができ、納得した上で適切な価格設定が可能となります。
※宅地建物取引業法では、「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」と定められています。

②物件をなるべく綺麗にする
ご承知の通り、不動産も第一印象が大切です。業者へ依頼して清掃や改修工事を行うことが理想ですが、費用が発生する為、ご自身で清掃等行うだけでも効果が期待できます。汚損・破損がひどい状態ですと過度な価格交渉が入る可能性がある為、それらの対策としても有効です。

③適切な価格設定
そもそも不動産会社の「査定価格」は車屋さんなどで提示される「買取価格」ではない為、販売価格を保証するものではありません。その根拠となる情報について、何を採用するか等で査定する会社によって査定価格にばらつきが生じます。不動産会社としては、一件でも多く契約を頂きたい立場であり、他社より高い査定価格を提示することで契約に結び付く可能性が高いこともまた事実です。このような状況から「媒介契約がほしい」ことを優先し、相場より高く査定を行うケースが増えております。実際にどうなるかというと、時間をかけることによってたまたまうまく売れたケース（買い進み事例）や相場より高く値段をつけすぎたために売れ残り、結果的に買いたたかれてしまい、保有期間の維持費を含めると損失を出してしまうケースもあります。
事前に調べた相場情報や基礎知識を含め、不動産会社と意見交換を行い適切な価格設定をしましょう。

④信頼のおける不動産会社の選定
不動産を売却するにあたって、不動産会社は同じ目標に向かうパートナーです。インターネットの情報サイトでは不動産会社と駆け引きをするような言い回しをよく見かけますが、取引相手はあくまで買主です。ご所有の不動産を高く販売をする為には、売主様と不動産会社の信頼関係が不可欠です。
また、不動産は見えやすい「価格」以外にも多くの「リスク」を抱えています。「リスク」とは「権利関係」「建築基準法」「都市計画法」「税法」「天災・事件・事故」「訴訟リスク」など様々で広範囲です。売買契約の当事者はあくまで売主様であり、売主様には大小関わらず契約当事者としての「リスク」が存在します。それらも踏まえて、信頼のおける業者選定を行いましょう。

⑤決断する
価格設定や業者選びが終わりいよいよ販売活動をスタートした後、最初に問い合わせてくださった方はこまめに情報をチェックし、相場理解が高く条件等も整っている可能性が高く、購入見込みが高い方が多いと言われています。よく見受けられるケースとして「もっと高く売れるのではないか」と欲が出て断ってしまいその後なかなか売却できないということがあります。
①～④の手順を意識していれば早期にお問い合わせがあり好条件での売却に結び付きます。
タイミングを逃さず最良の決断をするためにもこれらに気をつけておくことが重要です。

以上が、不動産をなるべく高く売るために絶対に覚えておきたいポイントです。
不動産の売却で後悔しないためにもぜひ覚えておいてくださいね。

アセットプラスでは売主様から追加費用を頂かずに不動産の価値・魅力を最大化するための売却サポートサービスとして「ハウスクリーニング」「部分リペア補修」「お庭の草刈り」「残置物撤去」「CGホームステージングサービス」「専門家による間取り作成」を提供しています。※ご利用には条件があります。
ぜひ、お気軽にご相談ください。

早期売却を実現したい場合は以下のようなメリットがあるため、アセットプラスを含めた不動産買取業者へのご売却がおすすめです。

・価格の提示が早い
・買主のローン審査を待たないため早い
・無駄な駆け引きが無い
・売却後のトラブルが少ない

個人の買主を探して取引する場合と比較すると、物件情報の公開や煩雑な交渉・契約がなく手続きが簡単であり、個人買主のローン審査を待つ必要が無いため迅速な売却ができます。
また、売却先が不動産会社になるため個人間の取引で発生しがちなトラブルが少ないことがメリットと言えるでしょう。

但し、注意点として

①買取不可のケースもある
以下に該当する場合は買取不可となるのでご注意ください。

・事故物件
・欠陥住宅
・再建築不可
・高低差がひどい
・接道を車が通れない
・電気、上下水道、ガスなどのライフラインがない

②不動産買取業者によって特徴がある
当社を含め、不動産買取をする業者は多数存在します。業者によって合意する価格はもちろん違いますし、また各業者ごとに得意・不得意もあります。
さらに、業者によっては売主様に「不利」になる条件等がある場合もありますので事前の入念な打ち合わせが必要です。

例えば、、、

（契約不適合責任）
第20条　引渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しないものであるとき（以下「契約不適合」という。）は、買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。この場合、売主又は買主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議の申し入れをすることができる。（一部抜粋）

といった様に引渡し後も不安が残ることとなります。

（境界の明示）
第４条　売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。

といった、法律を根拠として売却するまでに費用がかかる場合もあります。

③残置物の撤去に費用がかかる
残置物撤去費用を売主様負担でお願いされるケースもあり、売却するまでに費用がかかる場合もあります。その際には貴重品等、大切な物の取り忘れにはご注意下さい。
残置物撤去費用を売主様負担でなく買主様にお願いしたい場合は価格から控除する方法もあります。

④売却価格が低くなることがある
一概には言えませんが、買取の場合は査定価格の適正価格より安くなる傾向にあります。価格が多少低くなっても売却までの早さを重視する場合はおすすめです。

①相続登記をする
不動産を相続した場合、相続人が相続登記をする必要があります。相続登記をしない場合、相続人が不動産を売却したり、相続人以外の人が登記をして所有権を主張することができるため、重要な手続きとなります。

②税金の申告と納付
相続税がかかる場合、相続人は税金の申告と納付をする必要があります。また、固定資産税や都市計画税などの固定資産にかかる税金も、相続人が納付する必要があります。

③管理・維持
相続した不動産の管理や維持するために必要な費用や手続きについて、考える必要があります。空き家になってしまわないよう、必要に応じて賃貸や売却を検討することも重要です。
「特定空家」になれば、持ち主は解体や売却など早急に何らかの対応をしなくてはならず、放置すると行政からの強制的な撤去を求められます。
また、固定資産税の支払い増加や罰金など請求される場合があります。

④相続人間の協議
相続人が複数いる場合、相続した不動産について協議をする必要があります。例えば、相続人全員が不動産を共有する場合は、相続人間での使用目的や管理方法、売却時の分配方法などを決める必要があります。相続人間で合意が取れない場合は、裁判所で解決することになります。
以上のように、不動産を相続した場合は、相続登記や税金の申告・納付などの手続きを行い、管理・維持や相続人間の協議をすることが必要です。また、専門家のアドバイスを受けることが、スムーズな手続きのためには重要です。

不動産を売却したことにより「利益」が生じた場合には、利益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税がかかります。

また、「利益」がいくら生じたか、所有期間が「5年超」か「5年以下」かに応じた税額の計算方法によって、「税額」が確定します。

「利益（譲渡所得金額）」は、譲渡（売却）による収入金額（譲渡価格）から、その不動産を取得した時の価格（取得費）及び、譲渡に要した費用（譲渡費用）、特別控除が差し引かれます。

“譲渡所得金額＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除”

取得費・・・売却した土地や建物の購入価格（建物は減価償却後）/購入の際の仲介手数料/購入の際に支払った立ち退き料・移転料/売買契約書に添付した印紙税/登録免許税や登録手数料/不動産取得税/搬入費や据付費/建物等の取壊し費用などがあります。購入時の契約書、領収証によって確認します。実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の５％となります。

譲渡費・・・土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料/売却に伴う広告費や測量費/売買契約書に貼付した印紙税/売却に伴い支払う立ち退き料/建物等の取り壊し費用などがあります。

特別控除・・・これは、国の政策的な配慮によって設けられているもので、住宅用財産を売った場合の3,000万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土等を売った場合の1,500万円の特別控除などがあります。

ローンが残っていても、新しい住宅へ住み替える事は出来ます。
但し、新しい住宅で再度ローンを利用の場合は、住宅ローン残債がある家のローンを完済しなければなりません。
住宅ローン残債がある家には銀行による抵当権がついていますので、住宅ローンを完済してその抵当権を抹消する必要があります。
売買契約書でも以下の内容が記載されています。

（負担の消除）
第11条　売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。

ローン残債がある家を売却するのと同時に新しく家を購入する時には、「売却が先」か「購入が先」を注意する必要があります。一般的には、資金的な面で安心なため「売却を先」にすることが多いです。
売却が先の場合、家の売却が決まってから購入する家を契約することになります。
その場合、居住しながらの売却活動になることで購入する家を探す時間が少ない・希望条件に合う物件がその時期に無いというマイナス面はありますが、資金的には余裕を持つことができます。
購入する家にこだわりたい場合は、売却した家から仮住まいに引っ越して購入する家を探すというケースもあります。
又、必ずしも売却金額がローンの残債を上回る事もありません。

こういった場合は．．．
①自己資金から補填する
残りのローンを自己資金から支払って完済する方法があります。
この場合は、売却が決まり決済のタイミングで残債を支払い、抵当権抹消の手続きを行います。
残債の金額が大きいと家計に大きな影響を与えてしまいますが、新しい住宅ローンの審査も通りやすくなります。購入先が決まっていなければ賃貸など仮住まいに引っ越す必要があるのがデメリットです。新しく購入する家はゆっくりと探すことが出来ます。

②新しい住宅ローンに上乗せする
購入する家の住宅ローンに残債を上乗せするため、当然ローン金額は大きくなり、金融機関によるローンの審査は厳しくなります。ローン審査に通らないこともあります。
また、新しい住宅ローンに上乗せする方法はタイミングが難しいのがデメリットです。
持っていた家の売却と新しく購入する家の購入の決済、引き渡しを同日に行わなければならないため、とてもタイトなスケジュールになります。
逆に言えば、そのスケジュールに合わない買主や購入物件は選択できないということです。
買主も購入する物件も限られてくるため、充分注意が必要です。